农村资产有望盘活抵押物处置机制是关键

赋予“两权”抵押融资功能，能盘活农村土地资产，为农民创业致富和农村建设、农业发展提供资金来源。不过，接受记者采访的专家表示，目前由于相关外部配套政策还不够健全、完善，银行推进“两权”抵押贷款还面临一定的障碍。特别是农村“两权”不同于其他抵押物，抵押物有效性、稳定性受政策、市场以及剩余经营年限等因素影响较大，对金融机构的风控和创新能力提出了挑战。

盘活“沉睡”的资产

十八届三中全会以来，包括土地制度在内的集体产权制度改革进程加快，国家倡导农村土地承包经营权有序流转、发展农业适度规模经营。特别是当前我国正处于由传统农业向现代农业转变的关键时期，发展适度规模经营是现实选择，传统农户和家庭农场等新型农业经营主体对盘活“两权”存量资产存在现实需求。

十八届三中全会提出改革完善农村宅基地制度，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让等工作，而《指导意见》的发布，意味着这项改革正式破题。

《指导意见》明确了试点任务，要以落实农村土地的用益物权、赋予农民更多财产权利为出发点，深化农村金融改革创新，稳妥有序开展“两权”抵押贷款业务，有效盘活农村资源、资金、资产，增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入。

“通过赋予"两权"抵押融资功能，将这些"沉睡"的资产变成资金，将成为农民创业致富和农村建设、农业发展的重要资金来源。”一位农村经济研究人士告诉记者。

因此，《指导意见》鼓励金融机构创新适合农民需要的金融产品和服务方式，在贷款期限、利率、担保、发放程序、风险控制等方面，设计出更适合农业农村需要、更高效便利且尽可能降低成本的贷款产品。

实际上，土地经营权抵押担保贷款此前已经开展试点。到目前为止，包括北京、四川、湖南等地陆续有金融机构启动经营权抵押贷款业务。其中农行率先在同业中推出了农村土地承包经营权抵押贷款。目前，该项业务已在农行18家分行、128家县域支行进行试点，累计投放贷款4388户、8.1亿元。

农民住房财产权抵押贷款审慎推进

不过，相比于农村土地承包经营权抵押贷款的多处试点，业内人士对记者表示，农民住房财产权抵押贷款开展的较少，原因在于还存在不少制度障碍以及可能会对农民基本的住房权利造成影响。

上述研究人士告诉记者，其中最重要的原因在于农民住房性质属于集体所有，法律规定，农村集体经济组织内的成员才能使用宅基地，这对于农民住房财产权的转让有直接限制。

“这就造成农村宅基地和农民住房并不能像国有土地使用权和商品住房一样自由流转，转让局限于集体经济组织内部。”他表示。

这意味着，一旦发生农民无法偿还到期贷款情况，银行在对抵押物进行拍卖、转让时，存在经办行难以处置抵押物的问题。

据了解，农村房屋还存在确权难和评估难。不少农户没有办理相关产权证明，部分农户在实际建房时存在超占地面积或超高建设，导致无法办理相关证件。同时，由于农村房产没有市场化，也没有相应的评估标准，导致很难合理公正地对抵押物进行评估。

同时，农民住房财产权抵押贷款还可能会对农民基本的住房权利造成影响，因为一户农民只能有一处宅基地，所以对于无法偿还贷款但只有一处房产的农户很难对抵押物进行强制执行。

正因为如此，此次《指导意见》提出，“两权”抵押贷款试点地区应满足以下条件：一是农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证率高，农村产权流转交易市场健全，交易行为公开规范，具备较好基础和支撑条件；二是农户土地流转意愿较强，农业适度规模经营势头良好，具备规模经济效益；三是农村信用环境较好，配套政策较为健全。

根据上述要求，农民住房财产权抵押贷款试点，原则上只选择国土资源部牵头确定的宅基地制度改革试点地区开展。

抵押处置机制待完善

据了解，目前由于相关外部配套政策还不够健全、完善，银行推进“两权”抵押贷款还面临一定的障碍。主要是确权率低，配套支持服务不完善，流转手续不够规范。

例如，农村集体经济组织的主体资格有待进一步明确，流转主体的范围受限制等。现实操作中，土地权利登记机构不明确，评估和流通体系不健全，流转程序不规范等，这些问题都会对金融机构相关业务拓展起到制约作用。

《指导意见》明确了完善配套措施，并要求试点地区加快推进农村土地承包经营权、宅基地使用权和农民住房所有权确权登记颁证，建立完善农村土地产权交易平台，建立健全农村信用体系。在货币政策、财政政策、监管政策、保险保障等方面，加大扶持和协调配合力度。

在业内专家看来，“两权”贷款试点的推广，还要优先解决好保障农民土地权益与有效防控金融风险之间的关系，对于金融机构而言，抵押物处置机制如何实现是试点的工作重点。

农村“两权”不同于其他抵押物，抵押物有效性、稳定性受政策、市场以及剩余经营年限等因素影响较大，对金融机构的风控和创新能力提出了挑战。

《指导意见》提出，建立抵押物处置机制。允许金融机构在保证农户承包权和基本住房权利前提下，依法采取多种方式处置抵押物，完善抵押物处置措施。

去年农行出台的农村土地承包经营权抵押贷款管理办法，对贷款对象及条件，贷款用途、额度、期限、利率、用信及还款方式，抵押担保管理，贷后管理及风险监控，抵押物处置等进行了详细规定。

在处置抵押物上，农行的做法是：农户贷款到期无力偿还时，会及时将农村土地承包经营权挂牌流转，或与村委会、中介组织协商回购。无法实现流转，或与村委会、中介组织等协商后达不到贷款清偿目的的，会及时向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼，通过法律手段保护银行的权益。